Forte alta dos preços força ajuste no setor imobiliário

Incorporadoras sentem dificuldades em oferecer produtos que caibam no bolso do consumidor; lançamentos devem cair 30% neste ano

SÃO PAULO - O setor imobiliário passa por um ajuste. A forte valorização dos imóveis nos últimos anos deixou a casa própria mais distante do brasileiro, o que contribuiu para uma queda nos lançamentos neste ano. Em São Paulo, por exemplo, o preço médio dos imóveis subiu 140% entre janeiro de 2008 e junho de 2012, segundo o Índice FipeZap. Em compensação, o volume de lançamentos caiu cerca de 30% no ano.

Com isso, a expectativa de especialistas e do próprio Sindicato da Habitação (Secovi-SP) é de que os preços devem se estabilizar. Por ora, ninguém aposta em uma queda generalizada, embora algumas localidades possam passar por esse processo.

A renda da população não aumentou na mesma proporção dos preços e, por isso, muitos consumidores não conseguem comprar imóveis na região onde moram. Para adquirir um apartamento de 100 metros quadrados na Bela Vista, um bairro de classe média situado na região central de São Paulo, o cliente precisa de uma renda familiar líquida de R$ 17 mil/mês se quiser financiar 80% do valor do bem.

Só que, nesse distrito, apenas 18% da população ganha mais de R$ 15 mil por mês, segundo dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística. O mesmo exercício aplicado a outros bairros aponta resultados semelhantes.

"Está cada vez mais difícil para o consumidor comprar a casa dos sonhos nas grandes cidades. Quem poderia comprar um apartamento de 70 m² há um ano hoje compra um de 50 m²", disse o vice-presidente de incorporação imobiliária do Secovi-SP, Emílio Kallas. "O preço alto é ruim para os incorporadores. O público consumidor dos empreendimentos fica menor."

Euforia

O descompasso entre a renda da população e o preço dos imóveis provocou uma parada técnica no mercado, avalia o diretor da consultoria Embraesp, Luiz Paulo Pompeia, especializada no setor imobiliário. "Houve uma euforia de incorporadores e consumidores. Mas o poder aquisitivo tem limites e muitos lançamentos não cabem no bolso do cliente", disse.

Na opinião de Pompeia, os preços devem se manter estáveis na média, mas, em alguns casos, podem até cair no ano que vem. "De 30% a 40% dos compradores de imóveis são investidores, não é o consumidor final. Há 7 anos, esse índice era de 15%. Eles precisam revender, mas, em alguns bairros, a demanda real já foi absorvida, principalmente por imóveis de alto padrão."

Em São Paulo, o especialista vê potencial para queda de preços em bairros como Campo Limpo, Vila Madalena, Bela Vista e Alto da Lapa. "A exceção é o segmento econômico (renda mais baixa). Há demanda real para movimentar o mercado pelos próximos dez anos", disse.

Embora continuem otimistas com as perspectivas para o setor, os bancos, que nos últimos anos abriram as torneiras do crédito imobiliário, não descartam estabilização dos valores. "Os preços não vão subir com a mesma velocidade de antes. Veremos mais moderação e, eventualmente, alguma acomodação", disse o diretor do departamento de crédito imobiliário do Bradesco, Cláudio Borges.

"Estamos assistindo a um ajuste entre oferta e demanda", emenda o diretor de crédito imobiliário do Banco do Brasil, Gueitiro Matsuo Genso. "Mas vemos perspectivas para um crescimento robusto para o setor."

Ainda sobre as perspectivas para os preços, o coordenador do Índice FipeZap, Eduardo Zylberstajn, também adota um tom cauteloso. "Não voltaremos mais àquela situação de altas muito expressivas", afirmou.

O diretor financeiro da construtora Eztec, Emilio Fugazza, relata que a margem bruta média das incorporadoras de capital aberto caiu de 39% para 26% entre 2007 e 2011. "O custo para construir subiu mais do que os preços dos imóveis", disse.

Projetos

As incorporadoras não atribuem a retração dos lançamentos à alta dos preços, mas a dificuldades em aprovar novos projetos. "Chegamos a levar quatro anos para conseguir a liberação de um empreendimento em todos os órgãos reguladores", disse o vice-presidente do Secovi.

Segundo ele, o setor tem enfrentado entraves para lançar empreendimentos pela falta de terrenos aptos à incorporação e pela demora na aprovação de projetos. Para o Secovi, a solução para controlar os preços está na flexibilização das regras para lançamentos, o que viabilizará a expansão da oferta.