Há dez dias, o Banco Internacional de Compensações (BIS,
na sigla em inglês), que funciona como banco central dos bancos
centrais, divulgou análise em que adverte para a formação de uma bolha
de crédito no Brasil.
Esse diagnóstico foi prontamente desmentido pelo governo Dilma e pelo
Banco Central. O argumento central de defesa foi de que o estoque de
crédito no Brasil é de apenas 50% do PIB e, mesmo com o forte
crescimento dos financiamentos habitacionais (15,3% em 12 meses), a
situação do crédito imobiliário no Brasil está longe de configurar
perigo de formação de bolha.
Nisso as autoridades do Brasil estão carregadas de razão. Ainda não
há sinais de crise no financiamento geral nem com o segmento do crédito
imobiliário parecida com a que acontece nos Estados Unidos e em alguns
países europeus, especialmente Irlanda e Espanha. O estouro da bolha do
subprime, em 2007, nos Estados Unidos ocorreu quando as operações de
financiamento hipotecário tinham descarrilhado para práticas
condenáveis. Eram comuns os refinanciamentos hipotecários por quatro ou
cinco vezes, só para prover dinheiro novo que o devedor poderia queimar
no consumo.
Aparentemente, traumatizados pelos maus antecedentes dos Estados
Unidos e da Europa, e impressionados com a rápida expansão do crédito no
Brasil (crescimento médio de 13% ao ano), os analistas do BIS
exageraram nos cuidados.
No entanto, não dá para esconder a disparada da inadimplência
(calote) nos créditos para pessoas físicas, que saltaram de 6,4% em maio
de 2011 para 8,0% em maio deste ano. E isso indica redução da
capacidade das famílias de honrar compromissos financeiros aos padrões
de hoje.
O Banco Central não apresenta estatísticas para a inadimplência
específica do setor imobiliário, mas algumas avaliações dão conta de que
também estão crescendo. E a relativa saturação do mercado pode
contribuir, se não por um achatamento dos preços das unidades
habitacionais para níveis inferiores ao avanço da inflação, pelo menos
para uma redução da velocidade de valorização dos imóveis, situação que
pode comprometer a qualidade da garantia (hipoteca).
Um dos fatores que concorrem para isso é o avanço dos preços de
mercado por metro quadrado cuja curva está no gráfico acima. Outro, a
disparada do custo de construção. Em apenas 12 meses (terminados em
maio), o custo da mão de obra saltou 11,5%. É, também, fato reconhecido
que o Programa Minha Casa, Minha Vida está concorrendo para forte
elevação dos preços dos terrenos urbanos. As dificuldades que as
construtoras estão enfrentando para entregar os imóveis novos aos preços
previamente indicados ilustram o que está ocorrendo.
Um terceiro limitador para a expansão do mercado imobiliário ao ritmo
de hoje é o crescimento bem mais baixo da renda familiar, de cerca de
5% ao ano, como apontam os números do IBGE.
Para um financiamento de um apartamento de R$ 300 mil, por exemplo,
com entrada de 20% e prazo de amortização de 20 anos, a prestação
inicial é superior a R$ 3,1 mil e a renda familiar exigida é de R$ 10,3
mil. Quantas famílias brasileiras poderão enfrentar essas condições, num
quadro de desaceleração do PIB?
CONFIRA
A balança comercial vem apontando fragilidade, como mostra o gráfico.
No primeiro semestre deste ano, as exportações caíram 1,7% em relação
ao mesmo período de 2011. Enquanto isso, as importações cresceram 3,7%, o
que reflete a incapacidade do setor produtivo de dar conta da forte
demanda interna, que é de alguma coisa entre 5% e 6%.
Fraqueza geral. Os números do Ministério do
Desenvolvimento mostram queda das exportações em todos os segmentos
importantes: básicos (-1,4%), semimanufaturados (-6,5%) e manufaturados
(-1,0%). Apenas as operações especiais, que representam só 2,4% do
total,aumentaram 9,8%.
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