Prazo de 35 anos tem custo elevado

Optar pelo tempo máximo de quitação do financiamento requer avaliação criteriosa

SÃO PAULO - Nunca pareceu tão fácil comprar um imóvel por financiamento bancário. Juros em queda e o inédito prazo de 35 anos para a quitação da dívida reduziram o patamar de renda exigido para a obtenção de crédito e ampliaram o universo de potenciais mutuários. Mas o endividamento mais prolongado tem um custo elevado e, por isso, demanda cuidado financeiro das famílias que investem na compra da casa própria.

Desde a última segunda-feira, a Caixa Econômica Federal - o mais importante agente de financiamento habitacional no País, com a previsão de conceder até R$ 100 bilhões em crédito neste ano - permite a escolha de 35 anos para o pagamento das dívidas. Os juros por lá também estão mais baixos do que nunca: para imóveis novos, passaram de 9% ao ano para 8,85%, podendo chegar a 7,8% para os clientes com conta-salário vinculada à instituição financeira.

No dia 6, o Banco Santander também anunciou a ampliação do prazo de financiamento, embora tenha mantido as mesmas taxas de juros. As novas regras entram em vigor 30 dias depois da divulgação, em 6 de julho.

O Banco do Brasil (BB) alterou sua tabela de juros no dia 1º, nos financiamentos abarcados pelo programa "Bom Pra Todos". Segundo a instituição, a redução pode chegar a 21%: os índices passaram de 10% ao ano para 8,9% na aquisição de imóveis avaliados em até R$ 500 mil. Se o cliente tiver uma conta-salário na instituição financeira e ainda mantiver seus pagamentos em dia, a taxa chega a 7,9% anuais.

Para o diretor executivo de estudos financeiros da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), Miguel Ribeiro de Oliveira, o prazo mais longo deve beneficiar principalmente compradores com menos renda e poupança. "Na medida em que se estende o prazo, a prestação fica menor. Entretanto, a grande desvantagem é que o preço final pago é superior."

Pelo Sistema de Amortização Constante (SAC) - mais comumente adotado -, o abatimento da dívida é igual em todas as prestações, e a incidência de juros ocorre sobre o saldo devedor, que é maior no início do prazo. Por isso, o valor das prestações é decrescente no decorrer do pagamento da dívida, e também por essa razão o montante pago tende a crescer à medida em que o período de quitação se estende.

Em uma simulação feita na Caixa para um imóvel de R$ 350 mil financiado por uma pessoa com renda familiar bruta de R$ 8 mil, apenas R$ 4 é a redução no valor da prestação inicial com a ampliação do financiamento de 30 para 35 anos. O total pago pelo cliente após a última prestação, porém, aumenta R$ 78.307, se o crédito for esticado por esses cinco anos (veja a simulação completa no quadro abaixo).

Na quinta-feira, a administradora e empresária Maria Josileide Andrade, de 43 anos, assinou com a Caixa Econômica um financiamento de 35 anos para pagar uma casa nova de quatro quartos que comprou em 2010 na região de Socorro, zona sul de São Paulo. "O valor da prestação mais baixo compensava, mas pretendo quitar o contrato em um prazo de sete a dez anos." Ela é cotista de um consórcio e, se contemplada, irá abater parte do valor devido ao banco.

Uma opção para quem adquire imóveis de até R$ 500 mil pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é também sacar recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) a cada dois anos para usá-los no pagamento do saldo devedor.

Mais amplo. O vice-presidente de habitação econômica do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Flávio Prando, atribui à ampliação do crédito à dinâmica do setor nos últimos anos. "Até 2004, o mercado trabalhava com 15 anos de prazo e 12% de juros ao ano. Hoje, ele migrou para juros de 7,8% e para prazos de até 35 anos. Isso, de fato, colocou no bolso da classe média a possibilidade de comprar um imóvel", diz.

O aumento do prazo beneficia, segundo ele, principalmente consumidores com dificuldades para a obtenção de crédito em 30 anos. Os bancos exigem em regra que as prestações iniciais não comprometam mais de 30% da renda familiar. Se o valor devido mensalmente se reduz com o prazo maior, a renda mínima pedida pelas instituições também fica menor. Mais gente pode, portanto, ter acesso ao financiamento da casa própria.