Na hora de comprar um imóvel usado é necessário tomar alguns cuidados
referentes à documentação, tanto do bem que se deseja adquirir quanto do
vendedor. Segundo o advogado Marcelo Tapai, especialista em direito
imobiliário, esses documentos são essenciais para a concretização da
compra.
"A falta de conferência da documentação necessária pode fazer com que o
comprador tenha prejuízos no futuro ou que a compra nem seja realizada",
explica Tapai.
O advogado orienta o comprador a contratar os serviços de empresas
especializadas em solicitar esses papéis junto aos órgãos competentes.
Além disso, o profissional recomenda cautela a quem quer comprar um
imóvel.
"Tem que ter paciência. Tem que verificar o negócio. Não comprar movido
pela emoção. O barato pode ser caro, porque a casa dos sonhos pode estar
barata por ter algum impedimento", diz Tapai.
Conheça a documentação que é preciso verificar antes da compra e a importância de cada um desses papéis.
Cópia da matrícula atualizada
A matrícula atualizada é o documento no qual consta o dossiê do imóvel.
Ela deve ser solicitada no Cartório de Registro de Imóvel da região onde
a casa ou apartamento está localizado. O vendedor poderá indicar qual é
o local correto, assim como fornecer o número da matrícula que será
consultada. Caso não tenha o número, serve o endereço do imóvel.
Segundo Tapai, a matrícula é um dos documentos mais importantes. Nele
deve constar todas as alterações estruturais realizadas no imóvel e
eventuais restrições, como hipoteca, promessa de compra e venda ou se o
imóvel foi arrolado em alguma ação que possa resultar em penhora, por
exemplo.
"Qualquer alteração estrutural que não for registrada pode ser notada na
vistoria técnica do banco onde o comprador solicitou um financiamento.
Se os dados não baterem, o financiamento será negado", explica o
advogado.
A solicitação da cópia de matrícula custa aproximadamente R$ 35, afirma Tapai.
Certidões
O comprador também deve consultar uma série de documentos para não ter
surpresas desagradáveis. Os mais comuns são: Certidão de Distribuição
Cível, Certidão de Nascimento, Certidão Negativa de Débitos
Trabalhistas, Certidão Negativa de Débitos Federais de Pessoa Física, e
Certidão Negativa de Débitos na Junta Comercial.
"Essas certidões é que vão garantir que o imóvel não consta em nenhum
inventário de herança; se está passando por algum processo de execução
municipal, estadual e federal; que a pessoa é solteira - porque caso ela
seja casada o cônjuge também precisa ser averiguado - e se o vendedor
não tem empresa aberta com dívidas trabalhistas e débitos fiscais", diz
Tapai.
Se quiser fazer uma consulta prévia à certidão negativa na Justiça
Federal, entre no site www.jf.jus.br/cjf/servico/certidao-negativa. Lá é
possível emitir a certidão em todos os estados brasileiros, assim como
checar os dados do vendedor.
A certidão negativa de débitos de tributos imobiliários vai apontar se o
Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (IBTI) está em dia. Caso não
esteja, o imóvel pode virar objeto de execução fiscal. O documento
também é solicitado junto à prefeitura do município.
A Prefeitura de São Paulo oferece o serviço pelo site
www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/financas/servicos/certidoes/index.php?p=2393.
IPTU e condomínio
Para saber se o IPTU do imóvel está em dia é necessário pedir o número
do contribuinte para o vendedor. Com o número em mãos, basta entrar em
contato com a prefeitura da cidade. O município de São Paulo
disponibiliza o serviço online pelo site
www.prefeitura.sp.gov.br/iptudeb3/iptudeb3_pag01.asp
A quitação dos débitos condominiais pode ser solicitada diretamente com a
empresa que administra o imóvel ou com o síndico do prédio.
SCPC e Serasa
Para checar a idoneidade do vendedor e dos envolvidos na compra é
necessário solicitar uma consulta atualizada ao Serviço Central de
Proteção ao Crédito (SCPC) e à Sociedade Anônima de Centralização de
Serviços Bancários (Serasa).
Esses órgãos informam a condição financeira do vendedor. Assim, é
possível eliminar o risco de o imóvel ser incluído como forma de
pagamento de algum débito.
Documento de desapropriação
Apesar de também ser uma certidão, o documento de desapropriação merece
destaque pela importância e pelo atual cenário de desenvolvimento do
Brasil.
Devido ao grande número de obras que estão sendo realizadas nas cidades
do país, principalmente por conta de eventos como a Copa do Mundo de
2014, muitos imóveis estão incluídos em projetos de desapropriação.
O advogado Tapai alerta que imóveis muito baratos em regiões onde estão
programadas obras viárias, por exemplo, devem ser analisados junto à
prefeitura.
A certidão que aponta se o imóvel faz parte de algum projeto de
desapropriação só pode ser solicitada pelo dono do imóvel ou por um
procurador. Não se esqueça, portanto, de pedi-la juntamente com os
demais documentos.
"A prefeitura tem condições de dizer se aquele imóvel será
desapropriado. Muitas pessoas se aproveitam dessa situação e tentam
vender os imóveis com preços abaixo do valor de mercado. Tem que se
precaver e desconfiar", finaliza o advogado.
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