Um apartamento no topo de um edifício pode custar quase 30% a mais do
que outro no primeiro andar do mesmo empreendimento. Essa diferença
ocorre em lançamentos imobiliários de alto padrão, onde aspectos como a
vista para a cidade e a privacidade dos moradores são itens de distinção
no mercado.
No Acervo Pinheiros, lançamento da construtora e incorporadora Even
na zona oeste de São Paulo, um apartamento com final 1 no segundo
pavimento do prédio custa R$ 3.928.700. Ele é R$ 961,2 mil mais barato
do que outro de mesmo tamanho e na mesma posição no 24º, o último antes
da cobertura. O Acervo conta com 47 unidades de 332 metros quadrados,
além de um duplex de 581 m².
Se a comparação fosse em relação ao primeiro andar, a variação dos
preços por lá seria de 28,2%. Uma unidade no pavimento inicial com final
2 não sai por menos de R$ 3.632.600 – a área equivalente ao imóvel com
final 1 é reservada, no projeto, a itens de uso comum. No 24º, um imóvel
com essas condições está avaliado em R$ 4.657.000, segundo a tabela de
vendas do projeto – usada como base nas negociações.
“Quando o padrão do produto é mais elevado, as pessoas estão mais
preocupadas com a vista e com a distância da rua”, explica o diretor de
incorporação da Even, Marcelo Dzik.
A média do mercado, no entanto, tem diferenças mais amenas, de acordo
com o executivo: elas variam de 5% a 10% do valor anunciado de venda. É
o caso do conjunto Botânica, projeto da incorporadora Atua no bairro
Cursino. De perfil econômico, ele tem unidades que variam de R$245.534 a
R$271.111 do primeiro ao 14º pavimento.
Não há uma regra para a definição das faixas de preço, segundo
especialistas. As distinções dependem de fatores como a altura do
edifício, o padrão do produto e a estratégia de negócios das
incorporadoras. De acordo com o diretor de contas da imobiliária Coelho
da Fonseca, Roberto Coelho, o fracionamento dos valores estimula a
vendas, na medida em que cria sensações de urgência nos consumidores.
“Quem chega primeiro consegue comprar no oitavo andar um imóvel com o
mesmo preço de outro no quinto”, exemplifica. Além do maior isolamento a
perturbações externas, a altura é um sinônimo de status, segundo o
especialista e, em regra geral, motiva a maior demanda dos clientes de
cima para baixo.
A diretora de atendimento da imobiliária Brasil Brokers, Renata
Tavares, explica que o crescimento do poder aquisitivo permite a maior
exigência dos consumidores, dando espaço para a ampliação das diferenças
de preços nos projetos imobiliários. “No alto padrão, o cliente não tem
pressa de comprar. Em geral, ele já tem um bom imóvel e somente vai
fechar negócio se realmente gostar”, diz.
Mesmo em bairros consolidados, com elevada oferta de prédios e vistas
nem sempre muito amplas, há possibilidade de distinções de acordo com o
posicionamento das varandas, a distância dos outros edifícios e até a
perspectiva de construção de novos empreendimentos com potencial de
obstruir a visão.
Perto do chão. Mais suscetíveis às interferências,
as unidades residenciais no primeiro andar têm, para estimular as
vendas, normalmente preço mais baixo do que todas as outras. Alguns
projetos ainda apresentam como compensação mais espaço das varandas. São
os chamados apartamentos do tipo garden.
Em alguns casos, no entanto, as unidades mais baixas podem garantir a
preferência dos clientes, de acordo com a diretora de incorporação da
unidade São Paulo da Cyrela, Rosane Ferreira. “Em empreendimentos em
frente a praças, os imóveis baixos valem bastante, porque muitas pessoas
gostam de viver no nível da copa das árvores.”
O gerente de vendas Paulo Luiz Veloso Júnior, de 37 anos, adquiriu em
outubro de 2011 um lançamento no segundo pavimento de um edifício do
Brooklin. “Comprei por conta do valor, que é mais baixo e porque é um
imóvel de investimento.” Ele acredita que a diferença de preços entre os
andares se reduzirá quando o prédio for entregue, em 24 meses.
Veloso Júnior vive em um apartamento alugado nos Jardins. “Ele fica
no 20º andar e dá para ver a Avenida Paulista ao fundo”, conta,
satisfeito.
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