Terceiro trimestre tem lançamentos e preços em queda

O mercado de lançamentos na Capital busca alternativas ao excesso de oferta e às dificuldades de implantação na cidade. De julho a setembro, caiu o número de novos empreendimentos e saíram de cena boa parte dos novos projetos de até um dormitório em relação ao mesmo período do ano passado. Os preços médios por metro quadrado também retraíram 2,49% na comparação anual, segundo dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (veja o gráfico no pé do texto).

A menor quantidade de lançamentos verificada nesses três meses – 47 frente a 101 do ano passado – deve-se à necessidade de as empresas formarem caixa e reduzirem seus estoques. No ano passado, apenas 28 mil das 38 mil unidades colocadas à venda em São Paulo foram comercializadas, segundo o Sindicato da Habitação (Secovi-SP).

“De maio a agosto, tivemos uma concentração muito grande de lançamentos de um dormitório no centro”, diz o economista chefe do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Celso Petrucci, ao explicar a queda no número de compactos de até um dormitório. “Mas é importante destacar que a participação de unidades de dois dormitórios cresceu na comparação dos anos.” Responsáveis por mais da metade das novas unidades, imóveis dessa tipologia são os mais líquidos.

O CEO da incorporadora Vitacon, Alexandre Frankel, vê boas perspectivas para os compactos nos próximos anos, mas acredita que o mercado tenha preterido parte dos apartamentos de até um dormitório pelos custos elevados de construção. “Eu diria que os empresários foram mais conservadores.” Atraente para investidores, esse produto depende de uma boa localização para ser viável comercialmente.

Atentos a valores mais acessíveis, os incorporadores também têm buscado reduzir as metragens das unidades e alcançar regiões da cidade mais baratas e com oferta de estoque de outorga onerosa – que permitem a ampliação do potencial construtivo dos empreendimentos.

“Na Vila Nova Conceição, há bem menos lançamentos do que em outras regiões. Cada vez mais, somos obrigados a sair das áreas mais centrais. Por isso, o preço médio do metro quadrado cai. Mas, na comparação de preços no mesmo bairro, os preços até sobem”, diz o diretor executivo da incorporadora You, Inc, Eduardo Muszkat.

A comparação interna nas diferentes localidades paulistanas mostram, de fato, valorização. O metro quadrado no Brooklin, por exemplo, passou de R$ 8.711 no período de julho a setembro de 2011 para R$ 9.542 nos mesmos meses deste ano. O mesmo ocorre em bairros como Casa Verde, na zona norte de São Paulo, e o Butantã, na zona oeste.

Além disso, 47,20% das 7.620 unidades lançadas na cidade no terceiro trimestre de 2012 pertencem a edifícios em novas regiões em relação àquelas que receberam lançamentos no mesmo período do ano passado.

A zona leste figura como a líder na capital em número de imóveis lançados, com 3.359 unidades, seguida pela sul, com 1.963.

O diretor da Embraesp, Luiz Paulo Pompéia, acredita, no entanto, que a queda no preço médio do metro quadrado possa ser um movimento natural do mercado. “Tínhamos uma trajetória ascendente de preços e estamos em uma paralela. Até o fim do ano, haverá uma pequena barriga na evolução dos valores para depois haver uma recuperação”, diz.

Dadas as circunstâncias, ele diz que o fim do ano pode ser propício para que os consumidores pechinchem nos estandes de venda. “Se os compradores fizerem isso, eles vão conseguir descontos”, afirma.

Mercado deve se aquecer até o fim do ano

Apesar da queda registrada no mercado no terceiro trimestre na comparação com o mesmo período do ano passado, o número de unidades ofertadas aos consumidores paulistanos de julho a setembro é 45% superior ao resultado do trimestre imediatamente anterior.

De janeiro a março deste ano, a cidade de São Paulo recebeu 3.635 novas unidades – 1.592 a menos do que o registrado no trimestre seguinte e menos da metade do que os 7.620 imóveis lançados de julho a setembro.

A expectativa, de acordo com o coordenador do curso de pós-graduação em negócios imobiliários da Fundação Armando Álvares Penteado (Faap), Ricardo Gonçalves, é de que o mercado se aqueça ainda mais nos últimos meses de 2012.

“Historicamente, é um período em que se amplia o número de lançamentos”, diz.

Além da cautela dos empresários do setor, a dificuldade de aprovação dos projetos na Prefeitura é apontada por especialistas como uma razão para a postergação de novos empreendimentos na cidade.

De outubro de 2010 a setembro de 2011, 54.525 foram aprovadas pela Prefeitura, segundo o Secovi-SP – em média, 4,5 mil imóveis por mês. De setembro do ano passado a agosto de 2012, as autorizações caíram para 38.708 – média de 3, 2 mil mensais.

“O mercado concentrou muitos produtos para agora. Mas acho que vamos terminar o ano com 30% menos lançamentos do que 2011 ” diz o CEO da Vitacon, Alexandre Frankel. A empresa lançará até dezembro cinco de 12 edifícios previstos.

Neste trimestre, a You, Inc também colocará a maior parte de seus novos empreendimentos no mercado. A companhia lançará seis edifícios, três vezes mais do que já lançou no ano.