Saldo da poupança para crédito cai com aumento de compra

 

Financiamento imobiliário aumentou 65% em 2010 e deve subir 50% este ano; já a captação da poupança cresce de 15% a 20%

SÃO PAULO - O momento atual do mercado imobiliário no País é de mudanças. A explosão do consumo de financiamento imobiliário trouxe um novo cenário: os recursos da poupança, fonte de financiamento de crédito imobiliário, estão diminuindo em rápida velocidade, já que as captações desse investimento estão sendo menores do que as saídas.

"O número de novos financiamentos têm crescido muito mais rapidamente do que as captações da poupança, que financiam, pelo SFH, imóveis de até R$ 500 mil. Enquanto o financiamento imobiliário aumentou 65% em 2010, em um total recorde de R$ 56,2 bilhões, e a estimativa é de que suba cerca de 50% este ano, o crescimento da captação da poupança vem se mantendo de 15% a 20% ao ano", afirma a o diretor executivo da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Felipe Pontual. 

A captação líquida da poupança (depósito contra saques) nos primeiros quatro meses do ano foi negativa em R$ 700 milhões, isto é, as retiradas foram superiores aos depósitos nesse montante. Já no mesmo período de 2010, a captação foi positiva em R$ 3,7 bilhões. 

Em um cenário como esse, quem está pensando em adquirir um imóvel pode ficar na dúvida sobre o que fazer, se sair correndo para comprar algo antes que a fonte seque ou ficar com receio diante dos preços atuais, que subiram 100% em média no último ano, como comenta o presidente do Conselho Regional dos Corretores de São Paulo (Creci-SP), José Augusto Viana Neto. Por isso, a reportagem do Estado apresentou a alguns especialistas em finanças quatro situações distintas e que envolvem a compra e venda de um imóvel e as implicações dessas escolhas (veja texto ao lado).

"Só a poupança não será suficiente para continuar financiando a compra de imóveis se continuar no ritmo atual de captação líquida (novos depósitos contra saques)", explica Pontual. Os fundos variam de banco para banco, mas, em geral, a previsão é de que o saldo da poupança fique comprometido em 2013.

A Caixa Econômica Federal, responsável por 40,6% do financiamento à habitação com recursos da poupança, prevê escassez de fundos no fim do primeiro trimestre de 2012.

"Estamos trabalhando com o esgotamento dos recursos da poupança para daqui a dois anos", diz o analista sênior do setor imobiliário da corretora financeira Lopes Filho, Antonio Bezerra. A necessidade de novas fontes de recursos é uma preocupação atual do governo e do mercado, que discutem outras opções de "funding". "Algumas empresas do setor já estão emitindo certificados de recebíveis imobiliários para financiar seus projetos", informa Bezerra. "As incorporadoras PDG, Brookfield, Cyrela, MRV e Rossi já captaram um total de R$ 1 bilhão com a emissão desses certificados."

Discussão

Na última quinta-feira, a Abecip realizou uma assembleia com empresas do mercado sobre a necessidade do crescimento de fontes de recursos para financiamento imobiliário. "Estamos discutindo a viabilidade de emitir títulos inspirados nos Covered Bonds, títulos existentes há mais de 200 anos na Europa e que são emitidos por bancos", diz Pontual, da Abecip. "Esses papéis são garantidos não só por essas instituições, mas também pelos financiamentos imobiliários que os bancos têm em suas carteiras. O mercado ainda está discutindo como esse título funcionaria por aqui."

Segundo ele, a securitização existe no País há 14 anos, mas é usada principalmente para o financiamento de empreendimentos comerciais, como shopping centers e edifícios de escritórios. "A razão é que o custo desse crédito é mais caro que o da poupança."

Para o presidente do Creci-SP, José Augusto Viana Neto, a securitização - processo realizado por companhias securitizadoras que adquirem recebíveis com garantia imobiliária e os utilizam para lastrear a emissão de títulos imobiliários, os certificados de recebíveis imobiliários, que podem ser negociados nos mercados financeiros - é "a única saída" para o esgotamento dos recursos da poupança.

Garantia

"Os títulos de financiamento imobiliário são altamente valiosos porque têm uma garantia real, trata-se de um mercado absolutamente seguro. No Brasil, ao contrário do que aconteceu nos Estados Unidos e que resultou na explosão da bolha em 2008, os bancos só emprestam para a compra de um imóvel quando o tomador tem condições de pagar", diz Viana.

"Essa característica torna o mercado de financiamento muito estável, o índice de inadimplência é de 1%. E no caso dos certificados de recebíveis imobiliários, à medida que os mutuários vão pagando os financiamentos, a garantia desses papeis aumenta", acrescenta o presidente do Creci-SP. 

Cenários

1. Uma pessoa foi demitida e tem um FGTS equivalente a 50% do valor do imóvel desejado. Vale a pena comprar a casa própria agora?

 

O consultor de finanças pessoais Fabio Gallo responde: "Embora disponha de um bom volume de recursos, ela tem de pensar nas despesas que terá nos próximos meses, com o agravante de que não possui, no momento, uma fonte de receita. A pessoa precisa considerar que irá imobilizar todo seu dinheiro para dar uma boa entrada. Melhor aplicar esse dinheiro, conseguir um emprego e só então partir para um financiamento. Os preços podem cair se a demanda diminuir, e há sinais de desaceleração. Sem falar que os preços subiram cerca de 100% no último ano.

2. O interessado tem uma entrada pequena e está na dúvida se entra em um financiamento com a iminência do esgotamento da poupança em 2013.

Quem responde é o professor de finanças da FEA-USP Keyler Carvalho Rocha: "Não é um bom momento para comprar imóvel com os preços altos no mercado, especialmente com uma entrada baixa. Os salários subiram 5%, 7% no último ano, mas os preços dos imóveis subiram 100%. E a oferta de unidades continua grande, não há risco de escassez no médio prazo.

3. O dono de um imóvel quer aproveitar o crédito disponível no mercado e adquirir uma moradia melhor vendendo sua casa e a dando como entrada. 

O administrador de investimentos Fabio Colombo dá seu parecer: "Como a poupança está escasseando, se houver falta de recursos no futuro e não forem criadas outras alternativas, é possível que os juros aumentem. Meu conselho para a maioria dos casos, no entanto, é tentar comprar sempre com recursos próprios. Se a pessoa consegue pagar uma prestação de financiamento, por que não pode p0upar vários anos e comprar à vista e sem pagar juros?".

4. Vale comprar imóvel na planta atualmente?

O professor da FEA-USP Keyler Carvalho Rocha responde: "Esse imóvel é um pouco mais barato do que o pronto, mas há riscos, em qualquer época. Geralmente, esses empreendimentos atrasam em relação ao prazo estimado de conclusão, e os compradores têm de continuar pagando aluguel ou morar na casa dos sogros até o edifício ficar pronto. Outro problema não incomum é a má surpresa de receber algo diferente pelo qual pagou, seja em termos de materiais usados, de qualidade inferior, seja em termos de planta. Há muitas inconveniências nessa modalidade".