Conheça as restrições para a venda da vaga de garagem

Sancionada este mês, a Lei Federal nº 12.607 alterou o § 1º do art. 1.331 do Código Civil para proibir formalmente a comercialização ou a locação de vagas de garagem de condomínios para pessoas estranhas aos conjuntos – excetuando ações autorizadas em convenção.  A norma, que entra em vigor em 20 de maio, não causará impacto para grande parte dos edifícios, já adeptos da restrição.  Pode, porém, levantar discussão em casos especiais.

 

De acordo com o advogado da administradora de condomínios habitacional, Jackson Kawakami, a legislação deve causar polêmica principalmente em edifícios do centro, onde é comum a existência de prédios cujas vagas são autônomas às unidades.

 

Essa é a situação de um residencial na Rua Avanhandava.  Quatro das 60 vagas do conjunto habitacional pertencem a pessoas que não são moradoras ou proprietárias dos apartamentos. ”Nesse tipo de caso, a ação do condomínio fica limitada.  Na última assembleia que tive por lá, no início de janeiro, os condôminos estavam preocupados”, conta o advogado.

 

Resolução. Três meses depois, o clima no conjunto de duas torres está mais tranquilo.  ”Quando houver uma futura venda dessas vagas, obrigatoriamente elas serão adquiridas por proprietários do prédio”, diz a síndica do residencial de 144 unidades, Luiza Helena Pedrosa, de 52 anos.  Para ela, os donos externos não terão dificuldades para repassar os espaços a um dos apartamentos dos prédios que administra.

 

Há dois anos, novas vendas e locações da garagem para uso de terceiros foram banidas no condomínio de Luiza por decisão em assembleia, deixando apenas os negócios firmados.  ”Tomamos essa atitude quando nos preocupamos com a segurança. “

 

De acordo com a especialista em direito imobiliário Katia Millan, do escritório Moreau & Balera Advogados, a nova legislação não deve afetar quem tem contratos em vigor: “Se as partes tiverem todos os requisitos legais, a lei não pode alterar (as regras estabelecidas).  Se o contrato é verbal,

digo que é discutível.  A pessoa tem um contrato.  Ele não está escrito, mas não deixa de ser um acordo”, explica.

 

As novas vendas e os novos aluguéis a estranhos, por outro lado, serão considerados nulos, na opinião da especialista.  ”Os condôminos que desrespeitarem essa regra podem até ser multados.”

 

Aos descontentes com a restrição atual, existe a opção de mudar a convenção condominial, permitindo a exploração comercial da garagem para utilização de pessoas sem vínculos com o condomínio.  ”Para fazer isso, seria preciso a anuência de dois terços dos condôminos, o que na prática é quase impossível”, opina Kawakami.

 

Reafirmação. Na avaliação do presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), Rubens Carmo Elias Filho, a vigência dessa lei tem como valor ratificar uma postura de proibição já vigente nos conjuntos: “A questão do uso das vagas por terceiros é matéria que vem sendo discutido em outros artigos do Código Civil.  Em empreendimentos residenciais, vendas desse tipo eram quase impossíveis. É também muito normal a restrição prevista na convenção condominial”.

 

Por isso, ele acredita no alcance limitado da nova legislação para a maior parte dos edifícios residenciais.  ”A praxe era essa.  A lei veio somente refletir a realidade.  Ela consolida uma posição estabelecida.”