‘Operação plástica’ para ganhar mercado

  

Modernização e reformas em imóveis situados em áreas cobiçadas da cidade podem ser bom negócio para quem faz e para quem compra

SÃO PAULO - A escassez de terrenos na cidade e a consequente alta nos preços ocorrida nos últimos cinco anos viabilizou o retrofit voltado para a produção de moradias. Eles ocorrem em regiões onde não existem mais terrenos livres - como no Centro e nos Jardins - e atendem a consumidores de todas as faixas. Há desde apartamentos a partir de R$ 119 mil (quarto e sala com sacada) até unidades raras de altíssimo padrão, localizados nos Jardins e a preços que podem chegar a R$ 20 milhões. 

"É a tendência do momento e vai criar na cidade um círculo virtuoso", afirma o vice-presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Claudio Bernardes, ele próprio um defensor do conceito. Além de atender a uma demanda reprimida, esse movimento ajuda a recuperar áreas degradas. "Cada prédio recuperado tem influência positiva no entorno", diz o sócio-diretor da Requadra, Marcos França. 

A construtora investe em lançamentos no centro há 12 anos e acredita que a requalificação vai, rapidamente, se tornar a única alternativa de criação de novas moradias no Centro. "Não existem terrenos vazios. Os que existem são imóveis antigos com algum tipo de nó e mesmo estes, estão no fim", garante.

A reforma ganha importância em uma cidade paralisada por congestionamentos. "As pessoas procuram reduzir o tempo de deslocamento e o retrofit viabiliza esse desejo", afirma Rogério Calil Haddad Atala, da W Zarzur, construtora que atua há mais de 60 anos na cidade e fez seu primeiro retrofit em 1988.

História. Invariavelmente, os imóveis que se prestam à requalificação carregam histórias interessantes. Bernardes conta que transformou o Hotel Samambaia, na Rua Sete de Abril, a uma quadra da Praça da República.

"Os quartos tinham mais de 70 metros quadrados. Transformamos em apartamentos de quarto e sala e instalamos academia de ginástica, sauna e lavanderia coletiva no subsolo. No primeiro andar, onde funcionava o restaurante, fizemos um espaço gourmet com mesa para 15 lugares. Também criamos salas de reunião, central de comunicação e ambiente wireless", conta.

Uma curiosidade: o hotel teria hospedado o guerrilheiro Che Guevara durante sua passagem pela cidade a caminho da morte, na Bolívia. Outro empreendimento de Bernardes envolve um prédio da família Rizkalla, na esquina da Avenida São João com a Rua General Salgado. O patriarca construiu duas torres - os edifícios Rosemeire e Maria Teresa - para garantir renda vitalícia, por meio de aluguel, para as duas filhas, que dão nome aos prédios. "Ele incluiu uma cláusula de inalienabilidade e outra de incomunicabilidade, impedindo que os imóveis passassem para os maridos e fossem vendidos antes de atingirem determinada idade, um recurso comum antigamente e que causava a deterioração de muitos imóveis", conta. Os contratos de aluguel ficaram defasados e as herdeiras não conseguiram retomar os imóveis. "Quando pudemos comprar, estavam muito deteriorados", diz.

Outro caso é o Edifício Concórdia, na Avenida Ipiranga, 1.248. Era um prédio de escritório dos anos 1950 que foi transformado em 2008 em moradias por Pierre e Marina Mermelstein.

Preço. Bernardes conta que no caso do Samambaia, comercializado há quatro anos, teve dificuldade para vender as unidades a R$ 80 mil. Hoje, segundo o sócio da empresa Centro Vivo, Henrique Staszewski, não há nada abaixo de R$ 150 mil na área. "Tem um na Rua do Boticário, há duas quadras da Praça da República, que começou a ser vendido por R$ 130 mil e hoje custa R$ 170 mil."

A Centro Vivo foi fundada em 1997 pelo pai de Staszewski, um alemão que se instalou na Bela Vista. "Aprendi o negócio com ele, que desde então compra prédios de um único proprietário, reforma e vende a preços 20% abaixo do mercado", conta. A construtora já requalificou 30 prédios no Centro, entre eles um projetado por Caio Bratke, na Rua Avanhandava. "Os imóveis são grandes, têm pé direito alto e janelões que garantem boa iluminação natural."

O fato de vender a preços abaixo do mercado atrai investidores, que provocam alta ainda maior. "Há dois meses finalizamos a venda de um empreendimento na Rua Frei Caneca, com apartamentos de 102 a 130 m² de área útil, vendidos por R$ 280 mil a R$ 320 mil. Hoje, vários estão sendo revendidos a pouco menos de R$ 400 mil", conta.