O que explica o boom imobiliário em Santos

Expectativa de investimentos da indústria de óleo e gás e obras de infraestrutura sem precedentes são os principais responsáveis por valorização dos móveis na cidade

São Paulo – Nos últimos seis anos, o preço dos imóveis disparou nas principais cidades do país. Poucos locais, entretanto, experimentaram valorização tão rápida e consistente quanto Santos, o principal município do litoral paulista. Entre 2003 e 2007, o PIB santista cresceu 115%, um percentual que faria inveja até mesmo aos chineses. Os investimentos têm sido liderados pelas empresas de transporte e logística e pela indústria de óleo e gás. Até 2020, 45 bilhões de reais devem ser investidos na cidade. Como boa parte dos ambiciosos projetos estão apenas começando a ser implementados, existe a expectativa de que os preços dos imóveis continuem pressionados no município.

A indústria do petróleo vai responder pela maior parte do crescimento econômico. Para explorar os bilhões de barris de petróleo encontrados na Bacia de Santos, a Petrobras já começou a erguer sua sede na cidade. Entre 2013 e 2017, serão construídas três torres apenas para abrigar os funcionários da empresa. A chegada da estatal também tem incentivado uma série de fornecedores da indústria de óleo e gás a se instalar no município. Apenas esse setor deve elevar em 30% o número total de empregos em Santos.

O processo é muito parecido com o que foi visto em Macaé, no litoral norte do Rio de Janeiro. A cidade fluminense se transformou no principal entreposto da Petrobras para a exploração da Bacia de Campos. Também em Macaé, a riqueza do petróleo inflacionou o preço de imóveis e serviços.

Mas Santos não vive só do petróleo. A cidade há décadas abriga o maior porto do país. A capacidade dos terminais de cargas está sendo ampliada e deve crescer 150% até o final de 2013. A cidade também deve ganhar um novo terminal de passageiros que será usado para o embarque e desembarque em navios de cruzeiros marítimos. Outra obra bilionária ligada ao porto é o Mergulhão, uma via subterrânea que vai unir o bairro do Valongo à região portuária e promete acabar com as filas de caminhões que desembarcam mercadorias no local.

Até obras que há décadas são cogitadas parecem que agora devem sair do papel. Entre elas, está a ligação subterrânea entre Santos e Guarujá. O túnel de quase 1 km interligaria duas das mais importantes cidades do litoral paulista e acabaria com o desconforto e a demora em um percurso que hoje é realizado em balsa.

Outra obra de infraestrutura importantíssima para o mercado imobiliário é o veículo leve sobre trilhos (VLT). Previsto para ter o primeiro trecho entregue em 2014, o VLT teria um percurso de 15 km entre o Valongo e São Vicente. No futuro, cidades como o Guarujá e a Praia Grande também seriam integrados. As obras de mobilidade urbana viabilizariam a ocupação imobiliária de bairros mais afastados do centro da cidade sem afogar o trânsito.

Santos ainda espera receber um campus da Universidade de São Paulo, 5.500 unidades habitacionais do CDHU e as obras de revitalização urbana da área portuária. São todos esses projetos que têm movimentado a economia santista e alimentado as expectativas de riqueza que dão fôlego ao boom imobiliário.

Preços

Não há dados oficiais sobre os preços dos imóveis na cidade, mas alguns empreendimentos podem ser considerados emblemáticos. Um delas é o Legend, lançado pela Odebrecht Realizações Imobiliárias neste mês. No terreno que hoje é ocupado pelo clube Sírio Libanês, a empresa vai erguer um empreendimento de uso misto que inclui 310 apartamentos residenciais, 228 quartos de hotel e uma nova sede para o clube. O hotel será operado pela francesa Accor, maior administradora do Brasil, com a bandeira Novotel. Em apenas dez dias, foram vendidos 100% dos quartos de hotel e 35% dos apartamentos.

Os preços de venda não são nenhuma liquidação e podem ser considerados salgados mesmo quando comparados com São Paulo. O metro quadrado médio dos quartos de hotel alcançou 13.800 reais. Para se ter uma ideia do que isso significa, o principal lançamento hoteleiro de São Paulo no ano passado custou menos do que isso. O novo Ca’d’oro saiu em média por 12.000 reais o metro para quem comprou algum de seus 147 quartos. O empreendimento será erguido pela incorporadora Brookfield no Baixo Augusta, um bairro central da capital paulista que passa por um intenso processo de revitalização.

Os preços dos apartamentos residenciais do Legend também se comparam aos de bairros de classe média-alta em São Paulo. Os imóveis estão à venda por cerca de 7.500 reais o metro quadrado, o mesmo preço de lançamentos recentes feitos em bairros como Pompeia ou Vila Mariana. A tabela abaixo mostra como evoluíram os preços dos imóveis lançados pela Odebrecht em Santos e ilustra o boom na cidade:

Empreendimento	Características	Época de lançamento	Localização	Desempenho	Preço
The Garden	Duas torres de 25 andares com 300 apartamentos	Maio de 2010	José Menino	100% vendidos em 7 meses	4.500 reais o metro quadrado
The Blue Officemall	Empreendimento misto comj 63 lojas de shopping e 481 salas comerciais	Novembro de 2010	Avenida Senador Feijó, principal ligação da orla ao centro	Todas as lojas foram vendidas no lançamento e as salas acabaram em quatro meses	6.500 reais o metro para as salas e 12.000 reais o metro para as lojas
Legend	Compreende 310 apartamentos residenciais, 228 quartos de hotel e uma nova sede para o clube Sírio Libanês	Janeiro de 2012	Gonzaga	100% dos quartos de hotel e 35% dos apartamentos vendidos em 10 dias	7.500 reais o metro do residencial e 13.800 reais o metro do hotel
Próximo empreendimento está em fase final de planejamento	Residencial com VGV de 170 milhões de reais	2012	Valongo	Não se aplica	Mais do que 6.500 reais o metro

“O que impressiona em Santos é a velocidade de vendas, que é sempre muito rápida”, diz Marcello Arduin, diretor de incorporação da Odebrecht Realizações Imobiliárias. Foi o sucesso dos lançamentos já realizados que motivou a empresa a decidir pela abertura de uma sede em Santos apenas para tratar dos empreendimentos localizados no litoral paulista e no ABCD. Junto com o escritório que será aberto em Campinas, serão as primeiras sedes da Odebrecht Realizações Imobiliárias fora de capitais estaduais.

Grandes incorporadoras que atuam em Santos, como a Cyrela, a Gafisa ou a PDG, não possuem uma sede na Baixada. A decisão da Odebrecht de seguir um caminho diferente foi motivada pela dificuldade em encontrar bons terrenos na cidade. Nos bairros centrais, a escassez de terrenos levou a um aumento dos preços dos lançamentos, que já se situam nos patamares da tabela abaixo:

 

Bairro de Santos	Valor de um apartamento novo (R$ por metro quadrado)	O que daria para comprar em São Paulo pelo mesmo valor
Boqueirão	7.700	Um apartamento usado na Vila Olímpia
Ponta da Praia	6.800	Um apartamento usado em Higienópolis
Orquidário	6.000	Uma casa usada em Pinheiros
Fontes: Odebrecht Realizações Imobiliárias e FipeZAP

Com a sede, a Odebrecht terá um time de executivos dedicados exclusivamente a encontrar bons espaços para fazer lançamentos de ao menos 300 milhões de reais por ano na cidade. A tendência é de que a população comece a migrar para áreas que estão sendo revitalizadas ou que devem receber pesados investimentos nos próximos anos. Esse é o caso de bairros como Valongo e Paquetá. Se todas as obras de mobilidade urbana que estão sendo planejadas realmente saírem do papel, outras regiões também serão beneficiadas, como Cubatão, Guarujá, São Vicente e Praia Grande.

“Os preços já subiram muito nas regiões centrais da cidade, mas ainda há um bom potencial de valorização em bairros um pouco mais afastados”, diz Arduin, da Odebrecht.

O economista Luiz Calado, autor do livro “Imóveis: seu guia para fazer da compra e da venda um grande negócio”, faz um alerta aos investidores sobre os elevados preços de imóveis na cidade. Para ele, há um boom de lançamentos em Santos e os valores exigidos para fechar uma transação hoje já embutem a expectativa de desenvolvimento e revitalização do município nos próximos anos. Novas valorizações só devem acontecer se as obras esperadas realmente saírem do papel. “Eu ouço falar do túnel que vai ligar Santos ao Guarujá desde que sou criança e o negócio nunca saiu”, afirma Calado, que é natural de Santos.

Se o desenvolvimento esperado não se materializar ou se a economia brasileira tiver um desempenho abaixo do esperado, os preços dos imóveis podem até recuar. “Basta ver o que aconteceu em Miami. Os preços dos imóveis estão 40% mais baixos do que no pico, e lá não falta infraestrutura”, afirma. Ninguém é capaz de prever o comportamento de qualquer mercado imobiliário. Portanto, é bom ser prudente quando os preços estão elevados.