Após disparar, preço de imóveis caminha para a estabilidade

Alguns projetos já foram abortados antes do lançamento, por falta de compradores

 

SÃO PAULO - O preço dos imóveis residenciais nas grandes cidades brasileiras caminha para estabilização, com uma oferta que pode ficar até maior do que a procura em algumas regiões, afirmam especialistas. Trata-se de uma mudança de tendência, uma vez que o valor do imóvel vinha subindo fortemente nos últimos anos (veja gráfico abaixo).

 

"Genericamente, os preços devem crescer no patamar da inflação e não mais. Não vejo espaço para crescimento especulativo [em 2011]", afirma João Rocha Lima, professor titular de "real estate" da Poli-USP (Escola Politécnica da Universidade de São Paulo). O INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), indicador de inflação que é referência no setor, teve alta de 7,16% nos últimos 12 meses.

 

Os imóveis estavam desvalorizados na primeira metade da década e, com o aumento da demanda, gerada pela combinação entre moeda estável, juros em queda e ampliação dos financiamentos, ocorreu um "boom" nos últimos anos, avalia o economista Francis Hesse. Agora, a situação está se equilibrando. "A tendência é a estabilização", conclui.

"Alguns preços tiveram um salto muito grande e sem justificativa. É verdade que preço do terreno aumentou, mas não tanto. O que subiu muito significativamente foi o lucro do incorporador", afirma Luiz Paulo Pompéia, diretor da Embraesp. 

Abuso de preços

"Como há muito comprador, o pessoal [os incorporadores] está abusando, subindo o preço com um único sentido: ganhar mais", afirma Pompéia. Para ele, essa fase de valorização vai acabar em meados de 2011.

Pompéia conta que já existe incorporador desistindo de lançar conjuntos residenciais por falta de compradores. "Eles armam um estande em um terreno e ficam esperando os clientes. Só que alguns não têm conseguido um número mínimo de interessados", conta. Ele disse que isso já aconteceu em pelo menos três regiões de São Paulo: Bela Vista/Liberdade, Vila Leopoldina e Vila Gumercindo. 

Especulação

"O momento é bom para vender, não para comprar", avalia Pompéia. Quem quer de desfazer de um imóvel ainda pode conseguir um preço alto; já para quem pensa em comprar, a dica é esperar.

Um dos motivos é que existem investidores que compram imóveis na planta e revendem quando a construção está adiantada ou concluída. Ou seja, do ponto de vista do incorporador, esses prédios estão vendidos, mas, na verdade, eles ainda não têm um comprador final. Esses investidores vão concorrer com outros lançamentos. Resultado: "Em 2011, vamos ter uma oferta maior do que a procura em algumas regiões e empreendimentos de São Paulo", prevê Pompéia. Ele acrescenta que, em outras grandes cidades, a tendência é semelhante. 

Risco do imóvel novo

Para o comprador, é mais fácil financiar imóveis novos porque as empresas já vendem um pacote completo, observa Hesse. Mas, inclusive por isso, o preço dos lançamentos às vezes é alto demais. "O cliente precisa ver se não está pagando R$ 150 mil por um imóvel de R$ 100 mil", afirma o economista.

Segundo ele, devido à escassez de terrenos nos centros urbanos, as construtoras passaram a atuar mais nas regiões periféricas. Como conseqüência, um imóvel novo em uma região afastada pode ser mais caro do que uma residência equivalente, mas usada, localizada em área central. 

Investimento

Para quem busca um imóvel como um investimento, João Rocha Lima, da USP, tem uma mensagem clara: "Nunca recomendo comprar um imóvel residencial para alugar". A sugestão é investir por meio de fundos imobiliários. "É melhor ter uma pequena fração de um grande imóvel do que ser solitariamente dono de um imóvel pequeno", sugere. Ao comprar uma cota de um fundo, o investidor dilui o seu risco.

Ele observa, ainda, que "existe muita coisa em construção, e isso pode virar o eixo do mercado; o que poderá acontecer é não uma queda de preços, mas uma renda muito inadequada [comparada com outros investimentos]".