Depois de abrir o capital e cometer uma série de erros, incorporadora foi obrigada a fazer 'parada técnica' para corrigir a rota
Enquanto boa parte das incorporadas pisa no freio para arrumar a casa, a Rodobens Negócios Imobiliários acelera. Não é que a empresa tenha passado ilesa pelos problemas comuns às grandes companhias do setor - muitas cresceram rápido demais, perderam o controle dos custos e precisaram parar para se reestruturar. A Rodobens diz que já fez a lição de casa e agora está pronta para voltar a crescer.
A decisão de reestruturar a companhia veio após uma série de erros. Os sintomas de que a empresa não ia bem apareceram no fim de 2010. A Rodobens Negócios Imobiliários chegou a um nível de endividamento acima de 100% do patrimônio líquido, patamar perigoso para uma empresa do setor imobiliário.
A ânsia pelo crescimento levou a uma sequência de decisões que sangraram o caixa da companhia. Um dos principais problemas foi a dificuldade da empresa em se adequar aos parâmetros da Caixa Econômica Federal, o grande financiador de empresas e clientes na área de habitação popular, o foco da Rodobens.
Com projetos fora do padrão do banco, a empresa não conseguiu aproveitar plenamente os benefícios do crédito associativo, modalidade pela qual a Caixa financia a obra. Assim, a incorporadora consegue antecipar pagamentos que clientes fariam no decorrer da construção. Fora desse sistema, a incorporadora arca com custos da obra, que são maiores do que os valores que têm a receber dos clientes nesse período. E só depois que o empreendimento estiver pronto os clientes são repassados para o banco. Há, portanto, um consumo de caixa.
Na hora de vender, a empresa também errou. Muitas vezes aceitou clientes que não se enquadravam no padrão de renda exigido pela Caixa Econômica para receber financiamento habitacional. Sem conseguir a aprovação de crédito para a casa própria, muitos devolveram as unidades à construtora. O estoque cresceu e trouxe novos custos.
"Para atuar na baixa renda, principalmente dentro do programa Minha Casa, Minha Vida, é fundamental que a sintonia com a Caixa funcione muito bem", avalia o analista da corretora Banif, Flavio Conde. A Rodobens tinha cerca de 95% dos seus lançamentos focados no programa habitacional.
Mas os problemas não pararam por aí. O orçamento das obras tinha falhas e os custos saíram maiores que o previsto. Sem conseguir antecipar seus recebíveis, a Rodobens precisou de crédito e se endividou.
"A empresa tinha muitos recebíveis, mas pouco caixa. Não tinha liquidez", afirma o sócio da Fama Investimentos e conselheiro da Rodobens, Maurício Levi. "O aprendizado foi que a gestão do caixa é o mais importante em uma empresa imobiliária. É o sangue da companhia", diz.
Decisão de mudar. Quem apontou a necessidade de se fazer uma "parada técnica" para reestruturar a empresa foram os minoritários, diz Mailson da Nóbrega, ex-ministro da Fazenda, que é membro do conselho da Rodobens. "Mas a decisão de mudar foi aceita por unanimidade entre os membros do Conselho."
A primeira decisão foi brecar. A Rodobens lançou em 2011 apenas R$ 472 milhões em VGV (valor geral de venda, a soma do preço das unidades lançadas), 60% a menos que em 2010.
O início do processo de reestruturação foi a contratação do executivo Marcelo Borges como diretor financeiro, em dezembro de 2010. Ele trouxe à Rodobens uma experiência de 15 anos no mercado financeiro e coordenou a transformação. Em julho, foi promovido a diretor-presidente.
A Rodobens foi a fundo na missão de arrumar a casa. Contratou duas auditorias especializadas em engenharia para revisar todos os seu projetos. Foi aí que encontrou um rombo R$48,9 milhões, que levou a empresa a revisar seu resultado do terceiro trimestre. Em vez de lucro, assumiu prejuízo de R$ 18,9 milhões.
A partir do resultado dessa "operação pente fino", a empresa decidiu vender projetos considerados pouco rentáveis. Com a venda de três deles, levantou R$ 274 milhões e reforçou o caixa. A reestruturação conseguiu reduzir o nível de endividamento para 65% no terceiro trimestre de 2011, último dado disponível.
Retorno. Mas a transformação não parou nas questões financeiras. A companhia buscou corrigir problemas de gestão e revisou sua estratégia. Antes de voltar a crescer, a Rodobens reforçou a equipe responsável pelos repasses à Caixa Econômica Federal e decidiu diversificar o perfil de lançamentos. Em vez de só lançar imóveis focados no programa Minha Casa, Minha Vida, a incorporadora vai estruturar projetos com unidades acima de R$ 200 mil. "Estamos em um momento de incertezas. Não me surpreende que eles foquem em um mercado mais seguro. O Minha Casa é um nicho de alto risco, elevado volume e margens baixas", diz um concorrente.
Com o novo formato, a empresa quer voltar aos níveis de 2010. Em entrevista à Agência Estado, O presidente da empresa disse que a companhia deve superar R$ 1 bilhão em vendas em 2012. Ao Estado, porém, Borges não quis dar entrevista.
Para os analistas da corretora Planner, a estratégia da Rodobens de encolher para se reorganizar e só depois voltar a crescer foi acertada. "A melhor interpretação não é a de que eles dobrarão os lançamentos neste ano. Eles cortaram pela metade em 2011 e estão voltando agora ao que eram", avalia a corretora.
Além de ampliar lançamentos, diz a Planner, a empresa terá de vender mais para convencer os analistas. Seu valor de mercado, hoje de R$ 514 milhões, é metade do valor verificado no fim de 2007, ano em que abriu o capital. Resta saber se, depois de toda a faxina e com R$ 1 bilhão em lançamentos, a Rodobens voltará a ser uma empresa bilionária. / COM AGÊNCIA ESTADO
Nenhum comentário:
Postar um comentário